“Dành tiền để mua nhà” luôn là ước mơ và niềm hạnh phúc đối với rất nhiều người đặc biệt là những bạn trẻ. 

Tuy nhiên hiện nay, giá Bất động sản ngày càng vượt xa thu nhập đi làm của phần lớn người lao động. Mơ ước được sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình trẻ ngày càng trở nên xa vời. 

Vậy tại sao giá nhà lại ngày càng tăng vượt quá sức mua của nhiều người như vậy. Đó chính là do Mức Tăng Thu Nhập của người lao động không thể theo kịp Mức Tăng của Giá của Bất động sản. Hôm nay Công Danh sẽ cùng quý vị tìm hiểu và phân tích

1.Việc tăng Thu nhập của người lao động đến từ hai nguồn:

“Tăng lương theo Trượt Giá + Tăng lương theo Năng Lực Bản Thân”

(Cho dễ hình dung, mình chỉ xét đến người làm thuê và không có thêm thu nhập tay trái khác)

1.1.Tăng lương theo Trượt Giá

• Hàng năm, các công ty sẽ thường tăng lương theo trượt giá trung bình 3% – 5%. Do đó trong 10 năm lương sẽ tăng nhờ trượt giá khoảng 50%. 

VD: năm 2010 lương 5 triệu, nếu ko tăng nhờ năng lực mà chỉ tăng nhờ trượt giá thì lương 2020 khoảng 7,5 triệu.

• Tuy nhiên, mức tăng lương theo trượt giá sẽ không bắt kịp mức tăng do lạm phát. 

VD: tô phở năm 2010 bạn ăn 20.000đ thì hiện tại cũng tô phở đó ở quán đó sẽ là 40.000đ, dĩa cơm năm 2010 là 20.000đ thì giờ cũng 35.000đ – 40.000đ, ly café vỉa hè trước của tòa nhà năm 2010 8.000đ thì giờ cũng 15.000đ. 

Tính ra, mức tăng chi tiêu do trượt giá trong 10 năm lên đến 75% – 100%, khoảng 6% – 7%/năm.

Vậy Tăng lương do trượt giá thường thấp hơn mức Trượt giá Tiêu Dùng Tự Nhiên thực tế.

1.2.Tăng lương theo Năng Lực Bản Thân

• Ở mỗi công ty, tùy năng lực và kinh nghiệm, bạn có thể đạt được TĂNG LƯƠNG THEO NĂNG LỰC. 

VD: Nhân viên mới ra trường lương 7 triệu, Nhân viên có kinh nghiệm 2-3 năm lương 10 triệu- 12 triệu, Nhân viên nhiều kinh nghiệm 13 triệu – 18 triệu, Trưởng Nhóm/Giám sát lương 20 triệu – 30 triệu, Quản lý tầm trung 30 triệu – 45 triệu, Quản lý Cấp Cao và Giám Đốc Khối lương 50 triệu – 100 triệu.

• Tuy nhiên, năng lực mỗi người có giới hạn khác nhau. Có người đi làm 5 – 10 năm thu nhập 25 triệu – 40 triệu , nhưng cũng có người làm trên 10-15 năm lương cũng chỉ 10 triệu – 15 triệu. Do đó việc Tăng lương theo năng lực bản thân không thể tăng liên tục hàng năm và có cơ hội tăng đột biến như việc tăng giá Bất động sản (phân tích ở phần (2) bên dưới).
• Bên cạnh đó, việc Tăng lương theo năng lực còn bị giới hạn bởi SỐ LƯỢNG VỊ TRÍ cần thiết. VD 1 công ty chỉ có 1 ông lương 50 triệu- 2 ông lương 35 triệu- 4 ông lương 20 triệu , trong khi sẽ có khoảng 20-30 người lương từ 7-15 triệu. Nghĩa là dù bạn có đủ NĂNG LỰC để tăng thu nhập nhưng nếu chưa có vị trí phù hợp thì bạn cũng không thể được thăng chức, tăng lương. Hoặc bạn phải thay đổi công ty khác có vị trí phù hợp để được tăng thu nhập, nhưng rõ ràng việc này cũng không thể diễn ra hàng năm..

Tăng lương theo Năng Lực Bản Thân không diễn ra thường xuyên hàng năm và mỗi người đều có giới hạn, không thể tăng liên tục mãi mãi.

2.Việc tăng giá của Bất động sản chủ yếu đến từ 4 nguồn

“Trượt giá Tiêu Dùng Tự Nhiên + Tăng Giá trị thực + Có Nhu Cầu Cao + Bị Làm Giá”.

2.1.Bất động sản tăng giá do Trượt giá Tiêu Dùng Tự Nhiên:

• Giống các sản phẩm khác như tô phở, dĩa cơm, ly cafe, bản thân bất động sản cũng tự tăng giá do trượt giá 5% – 6%/năm..

Tuy yếu tố này không thể tạo ra mức tăng đột biến như chúng ta đang thấy hiện tại (nguyên nhân tăng đột biến do 3 lý do dưới), nhưng cũng đã cao hơn mức tăng 3% – 5% trượt giá của thu nhập từ lương (2.1).

2.2.Bất động sản tăng giá do Tăng Giá Trị Thực 

(Giống Tăng lương theo Năng lực bản thân của Người Lao Động)

Bất động sản có rất nhiều cơ hội để được thúc đẩy tăng GIÁ TRỊ THỰC:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: VD đất nông nghiệp lên thổ cư,…
• Thay đổi bộ mặt bên trong: VD tham gia mua căn hộ từ khi mới làm móng, giá trị Bất động sản sẽ tự tăng theo tiến độ xây dựng (Đổ sàn 10, đổ sàn 20, cất nóc, hoàn thiện, giao nhà,…); hay các dự án đất nền sẽ tự tăng giá trị theo “Mức độ sáng đèn”, nghĩa là càng nhiều người đến ở, càng nhiều nhà được xây thì càng thúc đẩy đất tăng giá trị;…
• Thay đổi bộ mặt hạ tầng xung quanh: VD phóng đất mở đường, xây cầu kết nối, hoàn thiện hạ tầng (trải nhựa đường, hệ thống điện, nước, viễn thông,…), các dự án lớn được triển khai gần bên,…
• Hoàn thiện pháp lý: VD tham gia mua nhà/ căn hộ/ đất nền lúc chưa có sổ, đến khi ra sổ thì Bất động sản sẽ tự tăng giá trị (ngược lại dự án chưa ra được sổ thì tự giảm giá trị)….
• Vị trí Bất động sản được “thăng cấp” từ huyện lên quận, từ quận lên TP, từ tỉnh lên TP trực thuộc trung ương,…
• Cơ hội kiếm thêm dòng tiền từ Bất động sản để phụ trả nợ vay ngân hàng: VD tạo ra Bất động sản vừa có thể vừa có thể Cho Thuê

…

Các yếu tố trên có thể làm Bất động sản tăng đột phá gấp 2-3 lần giá trị. Điều mà Tăng Lương Theo Năng Lực Bản Thân không thể có được (2.2).

2.3.Bất động sản tăng giá do có Nhu Cầu Cao

Trừ những thời điểm bị đóng băng trầm lắng, nhu cầu mua Bất động sản luôn rất cao. Việc MUA Bất động sản đến từ 4 nhóm chính: Người đầu tư Trung – Dài hạn, Người lướt sóng ngắn hạn, Sales/Môi giới tham lam, Người có nhu cầu sử dụng cuối.

• Người đầu tư Trung – Dài hạn: Họ phần lớn nhà người có tiền nhàn rỗi, đã có thu nhập CAO – ĐỀU ở công việc chính (chủ doanh nghiệp, làm thuê lương cao) nên dành 1 phần thu nhập mua Bất động sản để đó, coi như quên luôn trong 5-10 năm. Mục đích là tích giữ tài sản an toàn lâu dài, tránh trượt giá đồng tiền (Như mục 2.1) và kỳ vọng tài sản tự tăng giá trị theo thời gian.
• Người lướt sóng ngắn hạn: Đây là nhóm muốn kiếm tiền NHANH – NHIỀU từ Bất động sản. Họ mua đi bán lại liên tục trong thời gian vài tuần/ vài tháng ở 1 khu vực/ dự án (VD tay phải đặt cọc 100tr là tay trái bấm điện thoại rao sang cọc 110tr, trong khi mắt vẫn đảo kiếm mấy lô 100tr người khác chưa kịp đẩy lên 110tr để mua lại đẩy tiếp). Khi đã lướt qua lại nhiều round, cảm giác giá đã được đẩy đủ cao họ sẽ cùng Sales/MG rút đi làm chỗ khác. Chính nhóm này kết hợp với Sales/MG đã đẩy giá Bất động sản lên cực nhanh (VD tham khảo tốc độ tăng giá dự án Hòa Xuân ở Đà Nẵng hay giá Bất động sản ở Phan Thiết sẽ rõ nhất điều này).
• Sales/Môi Giới tham lam: Tuy không trực tiếp đầu tư và không có nhu cầu sử dụng, nhưng họ cũng có NHU CẦU CAO trong việc Bất động sản được giao dịch NHIỀU – LIÊN TỤC để tăng thu nhập NHANH – NHIỀU từ Bất động sản. Do đó nhóm này sẽ không thích người mua để đó sử dụng, họ thích chung tay tình thương mến thương với nhóm Lướt Sóng Ngắn Hạn để thúc đẩy việc mua đi bán lại liên tục, tạo ra NHU CẦU CAO làm tăng giá Bất động sản.
• Người có nhu cầu sử dụng cuối. Với chân lý “Người nở – Đất không nở”, nhu cầu sử dụng thực sự đối với Bất động sản luôn cao (Mua ở, thuê ở, thuê sản xuất, thuê làm kho,…). Đáng tiếc phần lớn nhóm này lại không có kiến thức Bất động sản, nên khi tiếp cận mua thì giá Bất động sản đã bị Người lướt sóng ngắn hạn và Sales/MG đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị rao bán ban đầu. Chỉ khi thị trường đóng băng trầm lắng, nhóm Lướt Sóng Ngắn Hạn và Sales / Môi Giới muốn kiếm tiền NHANH – NHIỀU đã banh xác đi chạy Grab bán nước mía hết, cơ hội để họ tìm mua Bất động sản sử dụng mới dễ thở hơn. .

Rõ ràng, xét về yếu tố Nhu Cầu thì Thu Nhập của lao động không thể tăng NHANH – NHIỀU bằng giá của Bất động sản. Sức Lao Động của 1 người chỉ đáp ứng Nhu Cầu cho người sử dụng cuối (Chủ Doanh nghiệp), không thể tích lũy – lướt sóng – thúc đây mua đi bán lại liên tục Sức Lao Động được..

2.4.Bất động sản bị Làm Giá khiến cho việc dành tiền mua nhà càng xa vời:

Vấn đề này nói ra rất dài, chắc các bạn ai cũng biết và hiểu rồi. Bất động sản sẽ bị LÀM GIÁ từ Chủ Đầu Tư đến Sales / Môi Giới, Người Lướt Sóng, Báo lá cải, Fake news,… Chi tiết các cách thức LÀM GIÁ mình xin nhường lại cho các cao thủ trong chia sẻ thêm.

Với yếu tố này thì mức tăng Thu Nhập của lao động cũng hoàn toàn thua mức tăng của Bất động sản. Vì Sức Lao Động không được ai LÀM GIÁ, trong khi Bất động sản thì được rất nhiều người hò dô ta phụ LÀM GIÁ. Chính vì vậy việc dành tiền mua nhà ngày càng xa vời hơn với giới trẻ.

Kết lại, khi so sánh các yếu tố làm Tăng Thu Nhập của người lao động với các yếu tố làm Tăng Giá của Bất động sản :

(1.1) + (1.2) < (2.1) + (2.2) + (2.3) + (2.4)

Ta sẽ thấy mức tăng Thu Nhập của Người lao động mãi mãi không theo kịp mức tăng của Bất động sản. Thời gian càng dài, khoảng cách này chỉ càng thăng thêm chứ ko thể thu hẹp lại. Đây chính là lý do khi để dành đủ tiền mới mua nhà thì căn nhà đã tăng giá rất xa số tiền có được..

Vậy, để tăng cơ hội sở hữu nhà, người lao động cần chủ động hơn trong kế hoạch tài chính và sự chuẩn bị của mình, nỗ lực chăm chỉ làm việc để tăng thêm thu nhập, hạn.

Chế chi tiêu tiêu sản (ô tô, SH, mô tô, điện thoại, du lịch, chăn rau,…). Quan trọng nhất, thay vì “để dành đủ tiền mới mua nhà” thì hãy “CHỐT GIÁ NHÀ HIỆN TẠI – TRẢ GÓP TƯƠNG LAI trong 20 năm”. 

Bên cạnh đó, cần tăng cường thêm những biện pháp quản lý nhà nước để hạn chế việc mua đất để không nhiều năm, lướt sóng ngắn hạn đẩy giá và chế tại thật nặng việc bơm thổi làm giá. Có như vậy, ước mơ sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình mới có cơ hội thành hiện thực.