7 lưu ý về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà nhà đầu tư bất động sản cần chú ý để tránh mất tiền oan khi đầu tư hoặc vướng mắc pháp lý mất rất nhiều thời gian giải quyết.
– Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
– Luật Đầu tư năm 2020.
– Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
– Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014
– Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
2. Điều kiện để 1 dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai được ký hợp đồng mua bán
– Dự án phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và PHẢI ĐƯỢC NGHIỆM THU việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, nếu là chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.
– Dự án phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng.
– Phải giải chấp mảnh đất đang có công trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai (nếu chủ đầu tư đang sử dụng đòn bẩy ngân hàng)
Sau khi có đủ 3 điều kiện trên thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh / thành phố về việc nhà ở đầy đủ kiện được bán, cho thuê mua và tiến hành ký hợp đồng mua bán với người mua theo đúng thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD.
Hợp đồng mua bán sẽ được công chứng, chứng thực theo đúng Luật nhà ở.
3. Tại sao dự án đủ điều kiện pháp lý nhưng chỉ ký hợp đồng cọc (hoặc các Hợp đồng giả cách khác) mà không ký hợp đồng mua bán.
– Hiện đa phần mọi người đều cho rằng dự án đã được nghiệm thu móng là có thể thực hiện hợp đồng mua bán nhưng điều này không đủ.
Nếu dự án chưa thỏa mãn đủ 3 điều kiện Công Danh nêu ở mục 2 thì không ký được hợp đồng mua bán.
Các chủ đầu tư lách luật bằng cách ký các hợp đồng khác với mục đích huy động vốn để thực hiện dự án.
– Điều này rất rủi ro vì các hợp đồng khác này đều theo luật dân sự 2015 và không được bảo hộ chặt chẽ như hợp đồng mua bán nên nếu dự án hay chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo hay sai phạm thực hiện hợp đồng thì rủi ro 100% thuộc về người mua.
Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Như muối bỏ bể so với lợi nhuận mà chủ đầu tư thu được.
4. Tiến độ đóng tiền thực hiện hợp đồng mua bán
– Lần đầu không quá 30% giá ghi trên hợp đồng mua bán.
– Các lần sau theo tiến độ công trình nhưng không quá 70% nếu chưa bàn giao bất động sản.
– Khi chưa được cấp sổ thì không quá 95% giá ghi trên hợp đồng mua bán.
5. Các rủi ro người mua có thể gặp phải nếu không ký hợp đồng mua bán mà ký các hợp đồng giả cách trá hình.
– Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu.
Còn các chủ đầu tư nếu không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại (sau đó đi đòi tiền mệt nghỉ, nghỉ hết mệt đi đòi tiền tiếp, thi hành án rất mệt mỏi )
– Thị trường sốt nóng lên quá cao chủ đầu tư hoàn toàn có thể tự thanh lý hợp đồng với người mua rồi đem bán lại với giá cao hơn.
– Không được ngân hàng bảo lãnh.
6. Nếu đã ký hợp đồng mua bán có còn rủi không?
– Trả lời: vẫn có những rủi ro nhất định tuy nhiên loại bỏ được những rủi ro ở mục 5, các rủi ro gánh chịu bao gồm:
– Dù ký hợp đồng mua bán có ngân hàng bảo lãnh nhưng ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền của Doanh nghiệp vì theo pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình.
– Vậy nên việc chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước từ người mua rồi dùng vào mục đích khác hoàn toàn có thể diễn ra.
Lúc đó công trình đắp chiếu, trễ bàn giao là thường.
– Dù ký hợp đồng nhưng đôi khi nhận nhà xong thì nhà nhận không giống với thiết kế, diện tích, chất liệu v.v…thì người mua cũng chịu vì quy định pháp luật hiện tại không có biện pháp chế tài cái này.
7. Mua bất động sản hình thành trong tương lai thế nào cho an toàn?
– Kiểm tra pháp lý đầy đủ như những liệt kê của mình bên trên.
– Lựa chọn chủ đầu tư lớn, nền tảng tài chính mạnh, không có nhiều phốt trên thị trường.
– Làm việc với môi giới đủ năng lực thẩm định bất động sản.
– Tránh xa các hợp đồng giả cách càng tốt, các cam kết trên các hợp đồng này chỉ là tờ giấy lộn thôi, giá trị bảo hộ Pháp luật hoàn toàn không có.
– Nên tìm hiểu dự án thì bằng cảm xúc nhưng chốt mua thì bằng LÝ TRÍ.
ĐỪNG BAO GIỜ LÀM NGƯỢC LẠI (mà tìm hiểu hay chốt mua đều bằng lý trí càng tốt)
ĐỪNG BAO GIỜ LÀM NGƯỢC LẠI (mà tìm hiểu hay chốt mua đều bằng lý trí càng tốt)
– Chỉ tin 30% những lời quảng cáo
Bạn thấy bài viết này thế nào? Hãy để lại góp ý cho Công Danh Bất Động Sản ở bên dưới nhé !!
=> Tìm hiểu thêm về kinh nghiệm đầu tư bất động sản tại đây
=> Tìm hiểu thêm thông tin thị trường bất động sản tại đây
=> Tìm hiểu thêm các sản phẩm bất động sản đầu tư tại đây