2 bí quyết sử dụng đòn bẩy kinh tế khi mua nhà mà lâu nay không ai nói cho bạn biết. Trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể là vay mua nhà thì thuật ngữ “đòn bẩy” được sử dụng khá thường xuyên. Tuy nhiên không phải ai cũng biết được cách sử dụng đòn bẩy thế nào, tỷ lệ nên vay là bao nhiêu,….
Bài viết này Công Danh sẽ chia sẻ 2 bí quyết sử dụng đòn bẩy khi mua nhà đi kèm với những ví dụ thực tế giúp mọi người rõ hơn về công cụ được nhiều nhà đầu tư sử dụng này.
2 bí quyết sử dụng đòn bẩy kinh tế khi mua nhà
Bí quyết đầu tiên dành cho người mua nhà với mục đích ở thực
Với nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực, yếu tố quan trọng nhất vẫn là tính toán lộ trình tài chính thận trọng và phù hợp khi sử dụng đòn bẩy vốn.
Trước tình hình giá nhà ngày một cao, nhiều bạn trẻ đang sống và làm việc tại các tỉnh thành lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội muốn mua một căn hộ tầm 3-5 tỷ, phù hợp với tài chính của gia đình, thì đòn bẩy tài chính là 1 giải pháp được nhiều bạn lựa chọn để sở hữu được nhà ở.
Ví dụ:
Anh Nguyễn Văn A sắp có gia đình, tổng thu nhập 2 vợ chồng gần 40 triệu đồng. Anh đang phân vân giữa căn hộ 2 phòng ngủ ở Thành phố Thủ Đức giá 4,5 tỷ hoặc căn tương tự ở Bình Chánh giá 3,6 tỷ. Nếu đi vay, anh A dự kiến sẽ vay 50% giá trị căn hộ, phần còn lại anh có thể sử dụng nguồn tiền tích lũy của bản thân và hỗ trợ từ 2 bên gia đình.
Vấn đề của anh A cũng là băn khoăn mà nhiều người gặp phải, nhất là trong bối cảnh giá nhà chênh lệch quá nhiều so với thu nhập của người lao động. Chưa đủ tiền để mua đứt tài sản thì đi vay là giải pháp tất yếu.
Với trường hợp của anh A, dù mua căn hộ có giá trị bao nhiêu, vay vốn từ bất kỳ kênh nào cũng cần có tài chính bản thân tầm 50% giá trị tài sản và chỉ nên vay tối đa 50%. Nếu tính giá thị trường hiện tại, mua một căn hộ tầm 3,6 tỷ, người mua cần có ít nhất 1,8 tỷ và đi vay thêm 1,8 tỷ.
Giả sử lãi suất chung của thị trường nằm khoảng 10%/năm, với thời hạn vay là 25 năm, mỗi tháng anh A cần phải trả số tiền cả gốc lẫn lãi 21 triệu (tiền gốc 6 triệu đồng và lãi suất vay tương đương 15 triệu).
Như vậy, thu nhập của vợ chồng anh A (chưa có con nhỏ) ở tầm 40 triệu đồng/ tháng, 21 triệu để trả nợ, còn 19 triệu để chi phí, tiền sinh hoạt là 4 triệu, tiền ăn uống là 5 triệu , chi phí khác 5 triệu đồng thì vẫn còn dư 5 triệu dự phòng vấn đề phát sinh như đau bệnh, hư hỏng xe,…
=> Nhìn chung nếu vay mua căn hộ với giá này thì vẫn hợp lý cho nguồn tài chính như vợ chồng anh A.
Tương tự, với trường hợp căn hộ có giá 4,5 tỷ thì anh A cần có ít nhất 2,25 tỷ và đi vay 2,25 tỷ trong 25 năm, cả gốc lẫn lãi mỗi tháng phải trả lên đến 26,25 triệu . Nếu mua căn hộ này thì vợ chồng anh A cần có thêm 450 triệu đồng nữa so với căn 3,6 tỷ.
Và khi trả nợ NH 26,25 triệu / tháng, vợ chồng anh A còn 13,75 triệu đồng, cần phải tiết kiệm và thắt chặt chi tiêu trong gia đình ví dụ tiền sinh hoạt nên giảm xuống còn 3 triệu, tiền ăn uống giảm còn 3 triệu, còn dư 3 triệu để đề phòng những trường hợp phát sinh xảy ra.
Lưu ý, vì số tiền lãi sẽ giảm dần qua các tháng theo mức thanh toán số tiền gốc mỗi tháng của người mua nên áp lực chi trả cũng giảm bớt vào các năm sau. Mức 26,25 triệu đồng là mức cao nhất mà anh A phải trả mỗi tháng. Tuy nhiên nếu dùng đòn bẩy tài chính, anh A nên đặt mục tiêu tăng thêm thu nhập để rút ngắn kỳ hạn vay giảm bớt gánh nặng tâm lý và mất đi cơ hội tích lũy vốn để đầu tư sinh lời vào các kênh đầu tư khác.
Nhìn chung khi sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn cần chuẩn bị tâm lý, tính toán toàn bộ khả năng tài chính của bản thân, tỷ trọng vốn vay khi mua nhà chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất tăng sau thời gian hết ưu đãi.
Bí quyết thứ 2 dành cho người mua nhà với mục đích đầu tư
Sau phần 1 chủ yếu nói về người mua nhà với mục đích ở thực, thì đến phần 2 là về người dùng “đòn bẩy tài chính” với mục đích đầu tư. Hiện nay trên thị trường có 2 dạng nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính với 2 mục đích: đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn.
1. Người mua với mục đích đầu tư ngắn hạn
Ví dụ:
1 Nhà đầu tư đang có trong tay 1 tỷ tiền mặt và muốn đầu tư một dự án sắp hoàn thiện (bàn giao trong vòng 6 tháng – 1 năm) rất có tiềm năng tại Quận 9 (Chủ Đầu Tư uy tín, Ngân Hàng liên kết hỗ trợ, vị trí địa lý thuận lợi) khoảng 3 tỷ.
Anh A đi vay Ngân Hàng thêm 2 tỷ, 20 năm, với chính sách cho vay ưu đãi là 8%/năm,… Giả sử sau 1 năm, đã nhận bàn giao và anh A bán lại căn hộ đó với giá 3,4 tỷ đồng tương đương tăng 13,3%. Dư nợ gốc còn lại ~ 1,9 tỷ đồng, chi phí lãi 1 năm tầm 160 triệu, chi phí trả nợ trước hạn là 3% tương đương 57 triệu , thuế thu nhập 2% ~ 67 triệu.
Tức anh A đã sinh lời khoảng 114 triệu tương đương 11,4%/năm trên vốn bỏ ra (1 tỷ đồng) nhờ dùng đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt trong ngắn hạn. Chiến lược dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong thời gian ngắn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không xác định đúng thời điểm cũng như hoạt động của dự án kém hiệu quả.
Hoặc sau thời gian ưu đãi không bán được, đến lúc phải đóng tiền lãi thì phần lợi nhuận sẽ bị giảm bớt vì chi phí lãi, cũng như áp lực trả nợ gốc vào thời điểm này hoặc bị phát sinh các chi phí khác trong quá trình vay vốn cũng làm giảm phần lợi nhuận, thậm chí lỗ. Ngược lại, nếu đầu tư đúng thời điểm, với dự án tốt thì có thể đem lại lợi nhuận khá tốt.
Những rủi ro thường gặp trong việc dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản ngắn hạn:
-
Không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản: Đây là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi nhà đầu tư quyết định sử dụng hình thức đòn bẩy tài chính khi mua bán nhà đất. Số tiền vay được “giam” lại khi thị trường biến động (do chính sách của nhà nước, do cung cầu,…) gây khó khăn cho việc bán bất động sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ “trắng tay” thì tất nhiên sẽ lỗ.
-
Thách thức của việc lựa chọn nguồn vay: Đối với các nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu bạn chọn công ty nặng lãi thì lợi nhuận bị giảm sút và trong kinh doanh nếu chẳng may gặp phải rủi ro thì lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư khốn đốn. Đối với vay ngân hàng, hiện nay trên thị trường có rất nhiều ngân hàng với mức lãi suất dao động 7-11%. Tuy nhiên, nếu bạn có thể được hỗ trợ để lựa chọn ngân hàng có lãi suất tốt và phù hợp với bản thân, hay bạn có thể vay 1 ngân hàng X với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7%, sau đó bạn có thể xoay vòng vốn để tất toán khoản tiền vay đó và vay thêm 1 ngân hàng khác để hưởng lãi suất ưu đãi tiếp theo. Đó là 1 cách giúp nhà đầu tư có thể tận dụng tối đa số tiền từ nguồn vốn này.
-
Thách thức lớn khi thị trường biến động: Nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, sự biến động của thị trường có thể khiến giá bất động sản giảm thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra thách thức lớn. Nếu giá BĐS đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.
2. Người mua với mục đích đầu tư dài hạn
Ví dụ:
Anh A (độc thân) đang có cơ hội mua căn nhà với giá 2 tỷ nhưng đang được bán với giá 1,8 tỷ. Nếu bán ngay anh A có thể bán lướt ở mức giá 1,9 tỷ đồng. Giá cho thuê nhà tương tự bình quân ở khu vực là tầm 6 triệu (nhà thường) và 8 triệu (kèm nội thất).
Trong trường hợp dùng đòn bẩy tài chính Anh A đang có 700 triệu tiền mặt và thay vì vay 1,1 tỷ thì anh A vay NH 1,2 tỷ để mua căn nhà này, với số tiền góp hàng tháng là 5 triệu đồng, chi phí lãi ưu đãi là 8%/năm tương đương mỗi tháng anh phải trả 8 triệu đồng. Anh A dùng 100 triệu dư ra để đầu tư thêm thiết kế nội thất và thiết bị để cho thuê với giá cao hơn bình thường 1 xíu là khoảng 8 triệu/ tháng => Đủ bù lãi suất ngân hàng.
Thu nhập từ kinh doanh của anh A là 20 triệu đồng/tháng. Như vậy sau khi trừ gốc mỗi tháng anh vẫn còn 15 triệu để chi phí và tích lũy. Sau 1 năm anh A đến ngân hàng khác và đề nghị định giá căn hộ, ngân hàng sẽ định giá dựa trên giá thị trường và hợp đồng thuê nhà mà anh A đang có.
Giá nhà sau 1 năm có thể tăng thành 2,2 tỷ, cộng thêm việc căn nhà có thiết kế và nội thất cũng làm tăng giá trị. Anh A đã trả góp cho ngân hàng được 60 triệu trong khoản vay 1,2 tỷ. Dư nợ còn lại là 1,14 tỷ đồng
Nếu ngân hàng đồng ý cho anh A vay 1,6 tỷ, anh quay lại thanh toán khoản vay với ngân hàng cũ và dư ra 400 triệu tiền mặt (trừ phí trả nợ trước hạn và các chi phí dự phòng khác) để đầu tư tiếp tục vào kinh doanh hoặc mua 1 bất động sản khác để đầu tư với giá trị tương đương hoặc mua căn hộ ưu đãi lãi suất 0% để thu về thêm lợi nhuận sau 1 thời gian nữa.
=> Như vậy thay vì bán ngay để kiếm lời và thu về giả sử 100 triệu đồng (nếu muốn bạn nhanh) thì với đòn bẩy tài chính anh A có thể thu được 400 triệu đồng tiền mặt để đầu tư tiếp và vẫn giữ được căn nhà.
Nếu nhà đầu tư muốn bảo đảm sự an toàn cho dòng tiền của mình khi cho thuê căn hộ. Ví dụ, nếu hợp đồng thuê 6 tháng bị huỷ ngang, và sau đó không có người thuê, thì dòng tiền để trả cho khoản vay ngân hàng sẽ bị sụt giảm.
Nhà đầu tư có thể đề phòng rủi ro xảy ra bằng cách mua bảo hiểm cho thuê, khi hợp đồng thuê của bạn bị gián đoạn thì bảo hiểm có thể hỗ trợ tiền thuê của bạn đến hết năm. Giải pháp này có thể giúp nhà đầu tư nắm chắc việc dòng tiền cho thuê vẫn ổn định để trả khoản nợ cho ngân hàng.
Bên cạnh đó, vay dài hạn giúp bạn chủ động hơn trong tài chính, vừa đảm bảo trả nợ ngân hàng, vừa có tiền trang trải cho các chi tiêu, sinh hoạt. Nhiều ngân hàng hiện nay cũng áp dụng mức tính lãi dựa theo dư nợ giảm dần, số tiền phải trả qua từng năm cũng giảm dần. Vì vậy, vay dài hạn và trả nợ trước hạn là phương pháp an toàn cho nhà đầu tư.
Nói chung, sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua nhà là hoạt động phổ biến của nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp. Công cụ này đã và đang hỗ trợ đắc lực cho hoạt động đầu tư bất động sản, giúp nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư thu về lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích to lớn, đòn bẩy tài chính vẫn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể đưa doanh nghiệp đến phá sản, nợ nần. Nghiên cứu, tìm hiểu một cách khoa học về đòn bẩy tài chính, mỗi nhà đầu tư cần có chiến lược sử dụng công cụ này trong đầu tư bất động sản một cách hiệu quả.
❤️ Bạn thấy bài viết này thế nào? Hãy để lại góp ý cho Công Danh ở bên dưới nhé!
? Đừng quên chia sẻ nếu thấy bài viết hay và có ích để có thể giúp bạn và nhiều nhà đầu tư khác có thêm kinh nghiệm và phòng tránh được rủi ro khi đầu tư bất động sản.
?Tìm hiểu thêm về kinh nghiệm đầu tư bất động sản tại đây
? Tìm hiểu thêm về các sản phẩm đầu tư bất động sản tại đây
5/5 - (12 bình chọn)
